Otel Markalandırma Çalışmaları
SERVUS International’ın başarıyla sürdürdüğü çalışmalardan biri olan otel markalandırma çalışmaları otel operasyon süreci için verilmesi gereken en hayati kararlardan birisidir. SERVUS bu aşamada tüm yerli yabancı otel markaları ile iletişim halinde olmasından ve bu teklif-sözleşme aşamalarını yönetme tecrübelerinden yola çıkarak yatırımcıya en uygun yönetim modellemesini oluşturmaktadır.
Bu aşamalarda SERVUS aşağıda belirtilen adımlar üzerinde çalışır:
• Konsept ve fizibilite doğrultusunda aday markalar listesinin oluşturulması,
• İlgi yaratılması ve teklif alınması
• Alınan teklifleri ve markaların özelliklerini içeren karşılaştırma tablolarının oluşturulması
• Markalar ile görüşmelere başlanılması,
• Seçilen markalar ile short list oluşturulması
• Short listte bulunan markalar ile pazarlık görüşmelerinin yapılması
• Yatırımcıyı koruyacak şekilde tekliflerin revize edilmesinin sağlanması
• LOI alınması ve yatırımcıya sunulması
• Nihai sözleşme maddelerinin çalışılması ve yatırımcıya iyileştirilebilecek noktaların bildirilmesi
Credit and Financing Solutions
Çoğu otel gayri menkul projesi mülk sahipleri, işletmeciler ve kreditörler arasında üç yönlü bir ortaklığı içerir. Bu ortaklardan her biri farklı yararlar ve farklı yatırım hedeflerine sahiptir.
Mülk Sahipleri: Bir mülk sahibinin başlıca yararlarından birisi getirilerdir. Bunlar gelir getirileri (işletme nakit akımı) veya değerlenme getirileri (otelin değerindeki artış) şeklinde olabilir. Her iki getiri şekli her bir mülk sahibi için önemlidir, ancak mülk sahibinin yatırım hedeflerine bağlı olarak bir tür muhtemelen öne çıkacaktır. Getirilerden sonra mülk sahiplerinin diğer ilgilendiği şey ise rekabetçi bir otele sahip olmaktır. Uygun bir piyasada konumlanan, uygun bir işletmecinin yönetiminde, uygun bir markaya sahip kaliteli bir otel ürünü isterler.
Ayrıca mülk sahipleri otelin yönetim ve işletmesi üzerinde etki arzu ederler. Mülkle ilgili stratejik görüşlerini uygulamak için gerekli etkiyi arzu ederler. Mülk sahipleri aynı zamanda bunu tercih ettiklerinde satış veya refinansman için gerekli esnekliğe de sahip olmak isterler. Mülk sahipleri, değerlenme kazançlarını elde edebilmek için bu esnekliğe ihtiyaç duyarlar. Son olarak, mülk sahipleri otellere, bir dizi finansal olmayan gerekçeyle sahip olabilir.
Pek çok mülk sahibi için bir otele sahip olmak başka yatırımlar veya başka gayri menkullere göre daha fazla prestij sağlar. Mülk sahibi davranışlarını gerçekten anlayabilmek için tüm motivasyon çeşitlerini tanımak önemlidir.
İşletmeciler: Markalı işletmecilerin öncelikli çıkarları (ilgileri) pazar varlığına ve pazar payına dayanır. Bu, her yol güzergahında bulunan her şehirde bir mülke gereksinim duyan beş yıldızlı oteller için ve müşterilerinin bulunduğu yerdeki pazarda bir mülk edinmek isteyen bütçe zincirleri için geçerlidir. İşletmeciler, müşterilerinin kalacakları bir yer aradıkları her mekanda bulunmayı isterler. Bağımsız işletmeciler öncelikli olarak yönetsel uzmanlıklarına karşılık olarak bir kazanç elde etmekten motive olurlar.
İşletmeciler, stratejik vizyonlarını hayata geçirebilmek için aynı zamanda otel yönetiminde olabildiği kadar üst düzeyde bir mahremiyet sağlamayı isterler (oteli markanın adına yakışır bir şekilde yönetmek ve işletmeci standartlarını muhafaza etmek için). İşletmeciler aynı şekilde uzun vadeli istikrar üzerinde dururlar ki, böylece uzun süreli bir sözleşme imzalamak suretiyle mülk Mülk Sahipleriinin sözleşmeyi keyfi bir şekilde sonlandırma veya bir başkasına satış imkanlarını kısıtlamış olurlar. Sonuç olarak işletmeciler, gerekmesi durumunda renovasyonları yapmak ve koşulların gerektirmesi halinde işletme sermayesini tedarik etmek için sahibinin mali kapasite ve isteğini bilmeyi de isterler.
Borç Verenler: Borç verenlerin en büyük amacı, yapılan yatırımın etkin her türlü riski uyarlamasını sağlamak suretiyle borç verme riskine karşı elde edecekleri mükafattır.
Borç verenler iki önemli konunun “altını çizmek” suretiyle riskleri yönetirler. Birincisi, borç verenin nakit akışının borç hizmetinden oldukça yüksek seviyede olması. İkincisi, borç verenin mülkün değerinin kredi meblağından çok daha fazla olmasından emin olmasıdır. Borç verenler ayrıca riski yönetmede bir araç olarak kaliteye, otelin rekabet durumuna, birinci sınıf işletmeci tarafından işletilip işletilmediğine de bakarlar. Borç verenler, kendi stratejik vizyonlarını hayata geçirmek ve kendi yatırımlarını korumak amacıyla kendi yatırımları üzerinde etki icra etmek isterler. Sonuç olarak, borç verenler, zor zamanlarda kredinin geri çağrılması veya yeniden yapılandırılması hususunda esnekliğe de bakarlar.
Mülk Sahipleri, işletmeciler ve borç verenlerin çoğu zaman rekabet halinde olan amaçlar arasında kendi çıkarlarına öncelik vermeleri gerekir. Her üç katılımcının çıkarlarının makul bir şekilde gerçekleşebilmesi için gayrimenkul yatırımlarının buna göre yapılandırılması gerekir. Zira, bizim yardım ettiğimiz her üç tarafında Mülk Sahibi, işletmeci ve borç veren olarak çıkarlarının nerede birbirleriyle buluştuğunu biliyoruz. Böyle bir konuma ulaşmak otel yatırımının maharetine kalmakta.
